（1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過 根據2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議《關于修改〈中華人民共和國城市房地產管理法〉的決定》第一次修正 根據2009年8月27日第十一屆全國人民代表大會常務委員會第十次會議《關于修改部分法律的決定》第二次修正 根據2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十二次會議《關于修改〈中華人民共和國土地管理法〉、〈中華人民共和國城市房地產管理法〉的決定》第三次修正）第一章 總  則第一條 為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展，制定本法。第二條 在中華人民共和國城市規劃區國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。本法所稱房地產開發，是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。第三條 國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。第四條 國家根據社會、經濟發展水平，扶持發展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。第五條 房地產權利人應當遵守法律和行政法規，依法納稅。房地產權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。第六條 為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務院規定。第七條 國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產工作?？h級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區、直轄市人民政府確定。第二章 房地產開發用地第一節 土地使用權出讓第八條 土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。第九條 城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征收轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓，但法律另有規定的除外。第十條 土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃。第十一條 縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用于房地產開發的，須根據省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案，按照國務院規定，報國務院或者省級人民政府批準。第十二條 土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房產管理部門共同擬定方案，按照國務院規定，報經有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。直轄市的縣人民政府及其有關部門行使前款規定的權限，由直轄市人民政府規定。第十三條 土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式。采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。第十四條 土地使用權出讓最高年限由國務院規定。第十五條 土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。第十六條 土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。第十七條 土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權解除合同，由土地管理部門返還土地使用權出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。第十八條 土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。第十九條 土地使用權出讓金應當全部上繳財政，列入預算，用于城市基礎設施建設和土地開發。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規定。第二十條 國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。第二十一條 土地使用權因土地滅失而終止。第二十二條 土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。第二節 土地使用權劃撥第二十三條 土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。第二十四條 下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：（一）國家機關用地和軍事用地；（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；（四）法律、行政法規規定的其他用地。第三章 房地產開發第二十五條 房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。第二十六條 以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。第二十七條 房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。第二十八條 依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產。第二十九條 國家采取稅收等方面的優惠措施鼓勵和扶持房地產開發企業開發建設居民住宅。第三十條 房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。設立房地產開發企業，應當具備下列條件：（一）有自己的名稱和組織機構；（二）有固定的經營場所；（三）有符合國務院規定的注冊資本；（四）有足夠的專業技術人員；（五）法律、行政法規規定的其他條件。設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規定條件的，應當予以登記，發給營業執照；對不符合本法規定條件的，不予登記。設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發經營的，還應當執行公司法的有關規定。房地產開發企業在領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規定的部門備案。第三十一條 房地產開發企業的注冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關規定。房地產開發企業分期開發房地產的，分期投資額應當與項目規模相適應，并按照土地使用權出讓合同的約定，按期投入資金，用于項目建設。第四章 房地產交易第一節 一般規定第三十二條 房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。第三十三條 基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規定。第三十四條 國家實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。第三十五條 國家實行房地產成交價格申報制度。房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。第三十六條 房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。第二節 房地產轉讓第三十七條 房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。第三十八條 下列房地產，不得轉讓：（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（三）依法收回土地使用權的；（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；（五）權屬有爭議的；（六）未依法登記領取權屬證書的；（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。第三十九條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。第四十條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。第四十一條 房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。第四十二條 房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。第四十三條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。第四十四條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。第四十五條 商品房預售，應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。第四十六條 商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。第三節 房地產抵押第四十七條 房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。第四十八條 依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。第四十九條 房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。第五十條 房地產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。第五十一條 設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。第五十二條 房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。第四節 房屋租賃第五十三條 房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。第五十四條 房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。第五十五條 住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。第五十六條 以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規定。第五節 中介服務機構第五十七條 房地產中介服務機構包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等。第五十八條 房地產中介服務機構應當具備下列條件：（一）有自己的名稱和組織機構；（二）有固定的服務場所；（三）有必要的財產和經費；（四）有足夠數量的專業人員；（五）法律、行政法規規定的其他條件。設立房地產中介服務機構，應當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照后，方可開業。第五十九條 國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。第五章 房地產權屬登記管理第六十條 國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。第六十一條 以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。第六十二條 房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規定辦理過戶登記。第六十三條 經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發統一的房地產權證書，依照本法第六十一條的規定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。第六章 法律責任第六十四條 違反本法第十一條、第十二條的規定，擅自批準出讓或者擅自出讓土地使用權用于房地產開發的，由上級機關或者所在單位給予有關責任人員行政處分。第六十五條 違反本法第三十條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產開發業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發業務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。第六十六條 違反本法第三十九條第一款的規定轉讓土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。第六十七條 違反本法第四十條第一款的規定轉讓房地產的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款。第六十八條 違反本法第四十五條第一款的規定預售商品房的，由縣級以上人民政府房產管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以并處罰款。第六十九條 違反本法第五十八條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產中介服務業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產中介服務業務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。第七十條 沒有法律、法規的依據，向房地產開發企業收費的，上級機關應當責令退回所收取的錢款；情節嚴重的，由上級機關或者所在單位給予直接責任人員行政處分。第七十一條 房產管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。房產管理部門、土地管理部門工作人員利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。第七章 附  則第七十二條 在城市規劃區外的國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、交易活動以及實施房地產管理，參照本法執行。第七十三條 本法自1995年1月1日起施行。

（2005年10月12日建設部令第142號發布 根據2013年10月16日住房和城鄉建設部令第14號《住房和城鄉建設部關于修改＜房地產估價機構管理辦法＞的決定》第一次修正 根據2015年5月4日住房和城鄉建設部令第24號《住房和城鄉建設部關于修改＜房地產開發企業資質管理規定＞等部門規章的決定》第二次修正）第一章 總則  第一條 為了規范房地產估價機構行為，維護房地產估價市場秩序，保障房地產估價活動當事人合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國行政許可法》和《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》等法律、行政法規，制定本辦法。  第二條 在中華人民共和國境內申請房地產估價機構資質，從事房地產估價活動，對房地產估價機構實施監督管理，適用本辦法。  第三條 本辦法所稱房地產估價機構，是指依法設立并取得房地產估價機構資質，從事房地產估價活動的中介服務機構。  本辦法所稱房地產估價活動，包括土地、建筑物、構筑物、在建工程、以房地產為主的企業整體資產、企業整體資產中的房地產等各類房地產評估，以及因轉讓、抵押、房屋征收、司法鑒定、課稅、公司上市、企業改制、企業清算、資產重組、資產處置等需要進行的房地產評估。  第四條 房地產估價機構從事房地產估價活動，應當堅持獨立、客觀、公正的原則，執行房地產估價規范和標準。  房地產估價機構依法從事房地產估價活動，不受行政區域、行業限制。任何組織或者個人不得非法干預房地產估價活動和估價結果。  第五條 國務院住房城鄉建設主管部門負責全國房地產估價機構的監督管理工作。  省、自治區人民政府住房城鄉建設主管部門、直轄市人民政府房地產主管部門負責本行政區域內房地產估價機構的監督管理工作。  市、縣人民政府房地產主管部門負責本行政區域內房地產估價機構的監督管理工作。  第六條 房地產估價行業組織應當加強房地產估價行業自律管理。  鼓勵房地產估價機構加入房地產估價行業組織。第七條 國家建立全國統一的房地產估價行業管理信息平臺，實現房地產估價機構資質核準、人員注冊、信用檔案管理等信息關聯共享。第二章 估價機構資質核準  第八條 房地產估價機構資質等級分為一、二、三級。  省、自治區人民政府住房城鄉建設主管部門、直轄市人民政府房地產主管部門負責房地產估價機構資質許可。  省、自治區人民政府住房城鄉建設主管部門、直轄市人民政府房地產主管部門應當執行國家統一的資質許可條件，加強房地產估價機構資質許可管理，營造公平競爭的市場環境。  國務院住房城鄉建設主管部門應當加強對省、自治區人民政府住房城鄉建設主管部門、直轄市人民政府房地產主管部門資質許可工作的指導和監督檢查，及時糾正資質許可中的違法行為。  第九條 房地產估價機構應當由自然人出資，以有限責任公司或者合伙企業形式設立。  第十條 各資質等級房地產估價機構的條件如下：  （一）一級資質  1.機構名稱有房地產估價或者房地產評估字樣；  2.從事房地產估價活動連續6年以上，且取得二級房地產估價機構資質3年以上；  3.有15名以上專職注冊房地產估價師；  4.在申請核定資質等級之日前3年平均每年完成估價標的物建筑面積50萬平方米以上或者土地面積25萬平方米以上；  5.法定代表人或者執行合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師；  6.有限責任公司的股東中有3名以上、合伙企業的合伙人中有2名以上專職注冊房地產估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師；  7.有限責任公司的股份或者合伙企業的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60％；  8.有固定的經營服務場所；  9.估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業內部管理制度健全；  10.隨機抽查的1份房地產估價報告符合《房地產估價規范》的要求；  11.在申請核定資質等級之日前3年內無本辦法第三十三條禁止的行為。  （二）二級資質  1.機構名稱有房地產估價或者房地產評估字樣；  2.取得三級房地產估價機構資質后從事房地產估價活動連續4年以上；  3.有8名以上專職注冊房地產估價師；  4.在申請核定資質等級之日前3年平均每年完成估價標的物建筑面積30萬平方米以上或者土地面積15萬平方米以上；  5.法定代表人或者執行合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師；  6.有限責任公司的股東中有3名以上、合伙企業的合伙人中有2名以上專職注冊房地產估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師；  7.有限責任公司的股份或者合伙企業的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60％；  8.有固定的經營服務場所；  9.估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業內部管理制度健全；  10.隨機抽查的1份房地產估價報告符合《房地產估價規范》的要求；  11.在申請核定資質等級之日前3年內無本辦法第三十三條禁止的行為。  （三）三級資質  1.機構名稱有房地產估價或者房地產評估字樣；  2.有3名以上專職注冊房地產估價師；  3.在暫定期內完成估價標的物建筑面積8萬平方米以上或者土地面積3萬平方米以上；  4.法定代表人或者執行合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師；  5.有限責任公司的股東中有2名以上、合伙企業的合伙人中有2名以上專職注冊房地產估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師；  6.有限責任公司的股份或者合伙企業的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60％；  7.有固定的經營服務場所；  8.估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業內部管理制度健全；  9.隨機抽查的1份房地產估價報告符合《房地產估價規范》的要求；  10.在申請核定資質等級之日前3年內無本辦法第三十三條禁止的行為。  第十一條 申請核定房地產估價機構資質等級，應當如實向資質許可機關提交下列材料：  （一）房地產估價機構資質等級申請表（一式二份，加蓋申報機構公章）；  （二）房地產估價機構原資質證書正本復印件、副本原件；  （三）營業執照正、副本復印件（加蓋申報機構公章）；  （四）法定代表人或者執行合伙人的任職文件復印件（加蓋申報機構公章）；  （五）專職注冊房地產估價師證明；  （六）固定經營服務場所的證明；  （七）經工商行政管理部門備案的公司章程或者合伙協議復印件（加蓋申報機構公章）及有關估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等企業內部管理制度的文件、申報機構信用檔案信息；  （八）隨機抽查的在申請核定資質等級之日前3年內申報機構所完成的1份房地產估價報告復印件（一式二份，加蓋申報機構公章）。  申請人應當對其提交的申請材料實質內容的真實性負責。  第十二條 新設立的中介服務機構申請房地產估價機構資質的，應當提供第十一條第（一）項、第（三）項至第（八）項材料。  新設立中介服務機構的房地產估價機構資質等級應當核定為三級資質，設1年的暫定期。  第十三條 房地產估價機構資質核準中的房地產估價報告抽查，應當執行全國統一的標準。  第十四條 申請核定房地產估價機構資質的，應當向設區的市人民政府房地產主管部門提出申請，并提交本辦法第十一條規定的材料。  設區的市人民政府房地產主管部門應當自受理申請之日起20日內審查完畢，并將初審意見和全部申請材料報省、自治區人民政府住房城鄉建設主管部門、直轄市人民政府房地產主管部門。  省、自治區人民政府住房城鄉建設主管部門、直轄市人民政府房地產主管部門應當自受理申請材料之日起20日內作出決定。  省、自治區人民政府住房城鄉建設主管部門、直轄市人民政府房地產主管部門應當在作出資質許可決定之日起10日內，將準予資質許可的決定報國務院住房城鄉建設主管部門備案。  第十五條 房地產估價機構資質證書分為正本和副本，由國務院住房城鄉建設主管部門統一印制，正、副本具有同等法律效力。  房地產估價機構遺失資質證書的，應當在公眾媒體上聲明作廢后，申請補辦。  第十六條 房地產估價機構資質有效期為3年。  資質有效期屆滿，房地產估價機構需要繼續從事房地產估價活動的，應當在資質有效期屆滿30日前向資質許可機關提出資質延續申請。資質許可機關應當根據申請作出是否準予延續的決定。準予延續的，有效期延續3年。  在資質有效期內遵守有關房地產估價的法律、法規、規章、技術標準和職業道德的房地產估價機構，經原資質許可機關同意，不再審查，有效期延續3年。  第十七條 房地產估價機構的名稱、法定代表人或者執行合伙人、組織形式、住所等事項發生變更的，應當在工商行政管理部門辦理變更手續后30日內，到資質許可機關辦理資質證書變更手續。  第十八條 房地產估價機構合并的，合并后存續或者新設立的房地產估價機構可以承繼合并前各方中較高的資質等級，但應當符合相應的資質等級條件。  房地產估價機構分立的，只能由分立后的一方房地產估價機構承繼原房地產估價機構資質，但應當符合原房地產估價機構資質等級條件。承繼原房地產估價機構資質的一方由各方協商確定；其他各方按照新設立的中介服務機構申請房地產估價機構資質。  第十九條 房地產估價機構的工商登記注銷后，其資質證書失效。第三章 分支機構的設立  第二十條 一級資質房地產估價機構可以按照本辦法第二十一條的規定設立分支機構。二、三級資質房地產估價機構不得設立分支機構。  分支機構應當以設立該分支機構的房地產估價機構的名義出具估價報告，并加蓋該房地產估價機構公章。  第二十一條 分支機構應當具備下列條件：  （一）名稱采用“房地產估價機構名稱＋分支機構所在地行政區劃名＋分公司（分所）”的形式；  （二）分支機構負責人應當是注冊后從事房地產估價工作3年以上并無不良執業記錄的專職注冊房地產估價師；  （三）在分支機構所在地有3名以上專職注冊房地產估價師；  （四）有固定的經營服務場所；  （五）估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項內部管理制度健全。  注冊于分支機構的專職注冊房地產估價師，不計入設立分支機構的房地產估價機構的專職注冊房地產估價師人數。  第二十二條 新設立的分支機構，應當自領取分支機構營業執照之日起30日內，到分支機構工商注冊所在地的省、自治區人民政府住房城鄉建設主管部門、直轄市人民政府房地產主管部門備案。  省、自治區人民政府住房城鄉建設主管部門、直轄市人民政府房地產主管部門應當在接受備案后10日內，告知分支機構工商注冊所在地的市、縣人民政府房地產主管部門，并報國務院住房城鄉建設主管部門備案。  第二十三條 分支機構備案，應當提交下列材料：  （一）分支機構的營業執照復印件；  （二）房地產估價機構資質證書正本復印件；  （三）分支機構及設立該分支機構的房地產估價機構負責人的身份證明；  （四）擬在分支機構執業的專職注冊房地產估價師注冊證書復印件。  第二十四條 分支機構變更名稱、負責人、住所等事項或房地產估價機構撤銷分支機構，應當在工商行政管理部門辦理變更或者注銷登記手續后30日內，報原備案機關備案。第四章 估價管理  第二十五條 從事房地產估價活動的機構，應當依法取得房地產估價機構資質，并在其資質等級許可范圍內從事估價業務。  一級資質房地產估價機構可以從事各類房地產估價業務。  二級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算以外的房地產估價業務。  三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定以外的房地產估價業務。  暫定期內的三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地產估價業務。  第二十六條 房地產估價業務應當由房地產估價機構統一接受委托，統一收取費用。  房地產估價師不得以個人名義承攬估價業務，分支機構應當以設立該分支機構的房地產估價機構名義承攬估價業務。  第二十七條 房地產估價機構及執行房地產估價業務的估價人員與委托人或者估價業務相對人有利害關系的，應當回避。  第二十八條 房地產估價機構承攬房地產估價業務，應當與委托人簽訂書面估價委托合同。  估價委托合同應當包括下列內容：  （一）委托人的名稱或者姓名和住所；  （二）估價機構的名稱和住所；  （三）估價對象；  （四）估價目的；  （五）價值時點；  （六）委托人的協助義務；  （七）估價服務費及其支付方式；  （八）估價報告交付的日期和方式；  （九）違約責任；  （十）解決爭議的方法。  第二十九條 房地產估價機構未經委托人書面同意，不得轉讓受托的估價業務。  經委托人書面同意，房地產估價機構可以與其他房地產估價機構合作完成估價業務，以合作雙方的名義共同出具估價報告。  第三十條 委托人及相關當事人應當協助房地產估價機構進行實地查勘，如實向房地產估價機構提供估價所必需的資料，并對其所提供資料的真實性負責。  第三十一條 房地產估價機構和注冊房地產估價師因估價需要向房地產主管部門查詢房地產交易、登記信息時，房地產主管部門應當提供查詢服務，但涉及國家秘密、商業秘密和個人隱私的內容除外。  第三十二條 房地產估價報告應當由房地產估價機構出具，加蓋房地產估價機構公章，并有至少2名專職注冊房地產估價師簽字。  第三十三條 房地產估價機構不得有下列行為：  （一）涂改、倒賣、出租、出借或者以其他形式非法轉讓資質證書；  （二）超越資質等級業務范圍承接房地產估價業務；  （三）以迎合高估或者低估要求、給予回扣、惡意壓低收費等方式進行不正當競爭；  （四）違反房地產估價規范和標準；  （五）出具有虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏的估價報告；  （六）擅自設立分支機構；  （七）未經委托人書面同意，擅自轉讓受托的估價業務；  （八）法律、法規禁止的其他行為。  第三十四條 房地產估價機構應當妥善保管房地產估價報告及相關資料。  房地產估價報告及相關資料的保管期限自估價報告出具之日起不得少于10年。保管期限屆滿而估價服務的行為尚未結束的，應當保管到估價服務的行為結束為止。  第三十五條 除法律、法規另有規定外，未經委托人書面同意，房地產估價機構不得對外提供估價過程中獲知的當事人的商業秘密和業務資料。  第三十六條 房地產估價機構應當加強對執業人員的職業道德教育和業務培訓，為本機構的房地產估價師參加繼續教育提供必要的條件。  第三十七條 縣級以上人民政府房地產主管部門應當依照有關法律、法規和本辦法的規定，對房地產估價機構和分支機構的設立、估價業務及執行房地產估價規范和標準的情況實施監督檢查。  第三十八條 縣級以上人民政府房地產主管部門履行監督檢查職責時，有權采取下列措施：  （一）要求被檢查單位提供房地產估價機構資質證書、房地產估價師注冊證書，有關房地產估價業務的文檔，有關估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等企業內部管理制度的文件；  （二）進入被檢查單位進行檢查，查閱房地產估價報告以及估價委托合同、實地查勘記錄等估價相關資料；  （三）糾正違反有關法律、法規和本辦法及房地產估價規范和標準的行為。  縣級以上人民政府房地產主管部門應當將監督檢查的處理結果向社會公布。  第三十九條 縣級以上人民政府房地產主管部門進行監督檢查時，應當有兩名以上監督檢查人員參加，并出示執法證件，不得妨礙被檢查單位的正常經營活動，不得索取或者收受財物、謀取其他利益。  有關單位和個人對依法進行的監督檢查應當協助與配合，不得拒絕或者阻撓。  第四十條 房地產估價機構違法從事房地產估價活動的，違法行為發生地的縣級以上地方人民政府房地產主管部門應當依法查處，并將違法事實、處理結果及處理建議及時報告該估價機構資質的許可機關。  第四十一條 有下列情形之一的，資質許可機關或者其上級機關，根據利害關系人的請求或者依據職權，可以撤銷房地產估價機構資質：  （一）資質許可機關工作人員濫用職權、玩忽職守作出準予房地產估價機構資質許可的；  （二）超越法定職權作出準予房地產估價機構資質許可的；  （三）違反法定程序作出準予房地產估價機構資質許可的；  （四）對不符合許可條件的申請人作出準予房地產估價機構資質許可的；  （五）依法可以撤銷房地產估價機構資質的其他情形。  房地產估價機構以欺騙、賄賂等不正當手段取得房地產估價機構資質的，應當予以撤銷。  第四十二條 房地產估價機構取得房地產估價機構資質后，不再符合相應資質條件的，資質許可機關根據利害關系人的請求或者依據職權，可以責令其限期改正；逾期不改的，可以撤回其資質。  第四十三條 有下列情形之一的，資質許可機關應當依法注銷房地產估價機構資質：  （一）房地產估價機構資質有效期屆滿未延續的；  （二）房地產估價機構依法終止的；  （三）房地產估價機構資質被撤銷、撤回，或者房地產估價資質證書依法被吊銷的；  （四）法律、法規規定的應當注銷房地產估價機構資質的其他情形。  第四十四條 資質許可機關或者房地產估價行業組織應當建立房地產估價機構信用檔案。  房地產估價機構應當按照要求提供真實、準確、完整的房地產估價信用檔案信息。  房地產估價機構信用檔案應當包括房地產估價機構的基本情況、業績、良好行為、不良行為等內容。違法行為、被投訴舉報處理、行政處罰等情況應當作為房地產估價機構的不良記錄記入其信用檔案。  房地產估價機構的不良行為應當作為該機構法定代表人或者執行合伙人的不良行為記入其信用檔案。  任何單位和個人有權查閱信用檔案。第五章 法律責任  第四十五條 申請人隱瞞有關情況或者提供虛假材料申請房地產估價機構資質的，資質許可機關不予受理或者不予行政許可，并給予警告，申請人在1年內不得再次申請房地產估價機構資質。  第四十六條 以欺騙、賄賂等不正當手段取得房地產估價機構資質的，由資質許可機關給予警告，并處1萬元以上3萬元以下的罰款，申請人3年內不得再次申請房地產估價機構資質。  第四十七條 未取得房地產估價機構資質從事房地產估價活動或者超越資質等級承攬估價業務的，出具的估價報告無效，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門給予警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款；造成當事人損失的，依法承擔賠償責任。  第四十八條 違反本辦法第十七條規定，房地產估價機構不及時辦理資質證書變更手續的，由資質許可機關責令限期辦理；逾期不辦理的，可處1萬元以下的罰款。  第四十九條 有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門給予警告，責令限期改正，并可處1萬元以上2萬元以下的罰款：  （一）違反本辦法第二十條第一款規定設立分支機構的；  （二）違反本辦法第二十一條規定設立分支機構的；  （三）違反本辦法第二十二條第一款規定，新設立的分支機構不備案的。  第五十條 有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門給予警告，責令限期改正；逾期未改正的，可處5千元以上2萬元以下的罰款；給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任：  （一）違反本辦法第二十六條規定承攬業務的；  （二）違反本辦法第二十九條第一款規定，擅自轉讓受托的估價業務的；  （三）違反本辦法第二十條第二款、第二十九條第二款、第三十二條規定出具估價報告的。  第五十一條 違反本辦法第二十七條規定，房地產估價機構及其估價人員應當回避未回避的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門給予警告，責令限期改正，并可處1萬元以下的罰款；給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任。  第五十二條 違反本辦法第三十一條規定，房地產主管部門拒絕提供房地產交易、登記信息查詢服務的，由其上級房地產主管部門責令改正。  第五十三條 房地產估價機構有本辦法第三十三條行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門給予警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款；給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。  第五十四條 違反本辦法第三十五條規定，房地產估價機構擅自對外提供估價過程中獲知的當事人的商業秘密和業務資料，給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。  第五十五條 資質許可機關有下列情形之一的，由其上級主管部門或者監察機關責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：  （一）對不符合法定條件的申請人準予房地產估價機構資質許可或者超越職權作出準予房地產估價機構資質許可決定的；  （二）對符合法定條件的申請人不予房地產估價機構資質許可或者不在法定期限內作出準予房地產估價機構資質許可決定的；  （三）利用職務上的便利，收受他人財物或者其他利益的；  （四）不履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的。第六章 附則  第五十六條 本辦法自2005年12月1日起施行。1997年1月9日建設部頒布的《關于房地產價格評估機構資格等級管理的若干規定》（建房[1997]12號）同時廢止。  本辦法施行前建設部發布的規章的規定與本辦法的規定不一致的，以本辦法為準。

第一章 總  則 第一條 為了規范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，制定本條例。 第二條 為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償。 第三條 房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則。 第四條 市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。  市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。  市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規定和本級人民政府規定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。 第五條 房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。  房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監督，并對其行為后果承擔法律責任。 第六條 上級人民政府應當加強對下級人民政府房屋征收與補償工作的監督。  國務院住房城鄉建設主管部門和省、自治區、直轄市人民政府住房城鄉建設主管部門應當會同同級財政、國土資源、發展改革等有關部門，加強對房屋征收與補償實施工作的指導。 第七條 任何組織和個人對違反本條例規定的行為，都有權向有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理。  監察機關應當加強對參與房屋征收與補償工作的政府和有關部門或者單位及其工作人員的監察。第二章 征收決定 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：  （一）國防和外交的需要；  （二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；  （三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；  （四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；  （五）由政府依照域鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；  （六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。 第九條 依照本條例第八條規定，確需征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。  制定國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，應當廣泛征求社會公眾意見，經過科學論證。 第十條 房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。  市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。 第十一條 市、縣級人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。  因舊城區改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。 第十二條 市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。  作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。 第十三條 市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。  市、縣級人民政府及房屋征收部門應當做好房屋征收與補償的宣傳、解釋工作。  房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。 第十四條 被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。 第十五條 房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。 第十六條 房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不予補償。  房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。第三章 補  償 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：  （一）被征收房屋價值的補償；  （二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；  （三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。  市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。 第十八條 征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。 第十九條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。  對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。  房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。 第二十條 房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。  房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。 第二十一條 被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。  被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。  因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。 第二十二條 因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。 第二十三條 對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。 第二十四條 市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。  市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。 第二十五條 房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。  補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。 第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。  補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。  被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。 第二十七條 實施房屋征收應當先補償、后搬遷。  作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。  任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。 第二十八條 被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。  強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。 第二十九條 房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。  審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監督，并公布審計結果。第四章 法律責任 第三十條 市、縣級人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本條例規定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級人民政府或者本級人民政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。 第三十一條 采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。 第三十二條 采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。 第三十三條 貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責令改正，追回有關款項，限期退還違法所得，對有關責任單位通報批評、給予警告；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分。 第三十四條 房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。第五章 附  則 第三十五條 本條例自公布之日起施行。2001年6月13日國務院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有的規定辦理，但政府不得責成有關部門強制拆遷。

第一條 為規范國有土地上房屋征收評估活動，保證房屋征收評估結果客觀公平，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》，制定本辦法。第二條 評估國有土地上被征收房屋和用于產權調換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產的市場價格，以及對相關評估結果進行復核評估和鑒定，適用本辦法。第三條 房地產價格評估機構、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會（以下稱評估專家委員會）成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避。第四條 房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業務。第五條 同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產價格評估機構承擔。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產價格評估機構共同承擔。兩家以上房地產價格評估機構承擔的，應當共同協商確定一家房地產價格評估機構為牽頭單位；牽頭單位應當組織相關房地產價格評估機構就評估對象、評估時點、價值內涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取、評估結果確定方式等進行溝通，統一標準。第六條 房地產價格評估機構選定或者確定后，一般由房屋征收部門作為委托人，向房地產價格評估機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。房屋征收評估委托書應當載明委托人的名稱、委托的房地產價格評估機構的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內容。房屋征收評估委托合同應當載明下列事項：  （一）委托人和房地產價格評估機構的基本情況；  （二）負責本評估項目的注冊房地產估價師；  （三）評估目的、評估對象、評估時點等評估基本事項；  （四）委托人應提供的評估所需資料；  （五）評估過程中雙方的權利和義務；  （六）評估費用及收取方式；  （七）評估報告交付時間、方式；  （八）違約責任；  （九）解決爭議的方法；  （十）其他需要載明的事項。  第七條 房地產價格評估機構應當指派與房屋征收評估項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師開展評估工作。  房地產價格評估機構不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業務。  第八條 被征收房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值”。  用于產權調換房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據，評估用于產權調換房屋的價值”。  第九條 房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。  房屋征收部門應當向受托的房地產價格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。  對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。  第十條 被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。  用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。  第十一條 被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。  前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權數額、拖欠的建設工程價款和其他法定優先受償款。  第十二條 房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。  被征收人應當協助注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。  房屋征收部門、被征收人和注冊房地產估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由房屋征收部門、注冊房地產估價師和無利害關系的第三人見證，有關情況應當在評估報告中說明。  第十三條 注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。  被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。  可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。  第十四條 被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。  被征收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由征收當事人協商確定；協商不成的，可以委托房地產價格評估機構通過評估確定。  第十五條 房屋征收評估價值應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。  第十六條 房地產價格評估機構應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。  公示期間，房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。存在錯誤的，房地產價格評估機構應當修正。  第十七條 分戶初步評估結果公示期滿后，房地產價格評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。  整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產估價師簽字，并加蓋房地產價格評估機構公章。不得以印章代替簽字  第十八條 房屋征收評估業務完成后，房地產價格評估機構應當將評估報告及相關資料立卷、歸檔保管。  第十九條 被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當向其作出解釋和說明。  第二十條 被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。  申請復核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。  第二十一條 原房地產價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。  第二十二條 被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。被征收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規定處理。  第二十三條 各省、自治區住房城鄉建設主管部門和設區城市的房地產管理部門應當組織成立評估專家委員會，對房地產價格評估機構做出的復核結果進行鑒定。  評估專家委員會由房地產估價師以及價格、房地產、土地、城市規劃、法律等方面的專家組成。  第二十四條 評估專家委員會應當選派成員組成專家組，對復核結果進行鑒定。專家組成員為3人以上單數，其中房地產估價師不得少于二分之一。  第二十五條 評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核，出具書面鑒定意見。  經評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術問題的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。  第二十六條 房屋征收評估鑒定過程中，房地產價格評估機構應當按照評估專家委員會要求，就鑒定涉及的評估相關事宜進行說明。需要對被征收房屋進行實地查勘和調查的，有關單位和個人應當協助。  第二十七條 因房屋征收評估、復核評估、鑒定工作需要查詢被征收房屋和用于產權調換房屋權屬以及相關房地產交易信息的，房地產管理部門及其他相關部門應當提供便利。  第二十八條 在房屋征收評估過程中，房屋征收部門或者被征收人不配合、不提供相關資料的，房地產價格評估機構應當在評估報告中說明有關情況。  第二十九條 除政府對用于產權調換房屋價格有特別規定外，應當以評估方式確定用于產權調換房屋的市場價值。  第三十條 被征收房屋的類似房地產是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產。  被征收房屋類似房地產的市場價格是指被征收房屋的類似房地產在評估時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產的市場價格，應當剔除偶然的和不正常的因素。  第三十一條 房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔。但鑒定改變原評估結果的，鑒定費用由原房地產價格評估機構承擔。復核評估費用由原房地產價格評估機構承擔。房屋征收評估、鑒定費用按照政府價格主管部門規定的收費標準執行。  第三十二條 在房屋征收評估活動中，房地產價格評估機構和房地產估價師的違法違規行為，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》、《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》等規定處罰。違反規定收費的，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》規定處罰。  第三十三條 本辦法自公布之日起施行。2003年12月1日原建設部發布的《城市房屋拆遷估價指導意見》同時廢止。但《國有土地上房屋征收與補償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有規定。

本專家指引是一種專家建議。評估機構執行資產評估業務，可以參照本專家指引，也可以根據具體情況采用其他適當的做法。中國資產評估協會將根據業務發展，對本專家指引進行更新。第一章引言第一條為指導中小評估機構建立健全業務質量控制制度和程序，促進中小評估機構實現業務質量控制目標，中國資產評估協會組織制定了本專家指引。第二條中小評估機構的業務質量控制目標包括以下內容：（一）中小評估機構及其相關人員遵守法律法規、資產評估準則的規定；（二）中小評估機構及其相關人員勤勉盡責，保證業務質量，防范執業風險。第三條中小評估機構應當制定質量控制制度，為執行質量控制制度設計必要程序，具體包括以下內容：（一）質量控制責任；（二）職業道德；（三）人力資源；（四）評估業務承接；（五）評估業務計劃；（六）評估業務實施和報告出具；（七）監控和改進；（八）文件和記錄。第四條中小評估機構應當將質量控制制度和程序形成書面文件，傳達到全體人員，記錄制度和程序的執行情況。中小評估機構人員應當根據崗位職責要求，掌握和執行這些制度和程序，及時向所在評估機構反饋對質量控制制度和程序的意見和建議。第二章質量控制責任第五條中小評估機構應當合理界定質量控制主體承擔的質量控制責任，并建立和落實責任追究機制?？刂浦黧w通常包括：（一）最高管理層；（二）首席評估師；（三）項目負責人；（四）項目審核人員；（五）項目團隊成員；（六）評估機構其他人員。第六條最高管理層是指在中小評估機構內部指揮和控制評估機構的一個人或者一組人。最高管理層對業務質量控制承擔最終責任。中小評估機構可以根據自身情況，確定最高管理層組成人員。當最高管理層為一個人時，公司制評估機構的最高管理層為法定代表人；合伙制評估機構的最高管理層為首席合伙人。最高管理層應當在股東會（或者合伙人會議）授權的或者章程（或者合伙協議）規定的范圍內行使職權，并承擔以下職責：（一）樹立質量管理意識，讓全體人員充分認識到業務質量控制的重要性，確保全員參與，以達到質量控制目標；（二）貫徹中小評估機構的服務宗旨，確保全體人員理解服務宗旨的內涵，并評審其持續適宜性；（三）制定各職能部門質量控制目標，質量控制目標應當具體、可測量和可實現，并與服務宗旨保持一致；（四）策劃組織架構，設計質量控制制度和程序，對其進行定期評審，確保其處于適宜、充分和有效的狀態。第七條首席評估師是指最高管理層在業務質量控制方面的代表。首席評估師應當是評估機構的股東（或者合伙人），且應當具備履行職責所需要的經驗和能力。首席評估師由最高管理層指定并授予其管理權限，直接對最高管理層負責。首席評估師承擔以下職責：（一）確保質量控制制度和程序的建立、實施和保持；（二）監控質量控制制度和程序的運行情況，向最高管理層報告并提出改進的建議和方案；（三）促進全體人員不斷提高業務質量意識。第八條項目負責人是指負責某項業務及其執行，并在評估報告上簽字的資產評估師。項目負責人承擔以下職責：（一）評估計劃的制訂和組織實施；（二）評估業務實施中的協調和溝通；（三）按照程序報告與評估業務相關的重要信息；（四）組織復核項目團隊成員的工作；（五）對專家的工作成果進行分析判斷，確信其合理性；（六）組織編制評估報告，并審核相關內容；（七）組織處理委托方或者委托方許可的相關當事方反饋的意見；（八）在出具的評估報告上簽字蓋章；（九）組織評估業務工作底稿歸檔。第九條項目審核人員是指項目團隊以外，具有足夠的技術專長和執業經驗以及適當的權限，對項目團隊工作進行獨立、客觀審核的人員。項目審核人員承擔以下職責：（一）審核評估程序執行情況；（二）審核擬出具的評估報告；（三）審核工作底稿；（四）綜合評價項目風險，提出出具評估報告的明確意見。第十條項目團隊是指中小評估機構組建的為執行某項評估業務的一組人，項目團隊由項目負責人管理。項目團隊成員一般包括承擔或者參與評估業務工作的資產評估師、業務助理人員。項目團隊成員承擔以下職責：（一）接受項目負責人的管理，了解擬執行工作的目標，理解項目負責人的工作指令；（二）按照評估機構質量控制制度和程序的要求從事具體評估業務工作，形成工作底稿；（三）匯報執行業務過程中發現的重大問題；（四）復核已經完成的工作底稿并接受審核。第十一條中小評估機構應當明確其他人員與質量控制相關的職責，該類人員通常包括：（一）業務洽談人員；（二）業務部門負責人；（三）人力資源管理人員；（四）信息管理人員；（五）檔案管理人員；（六）文秘人員。第三章職業道德第十二條中小評估機構應當制定制度和程序，并采取相應措施，以確保全體人員遵守《資產評估職業道德準則——基本準則》及相關資產評估準則。第十三條中小評估機構管理層應當遵守《資產評估職業道德準則——基本準則》及相關資產評估準則，通過行為示范在評估機構內部形成重視職業道德的氛圍。第十四條中小評估機構應當對全體人員提出遵守職業道德的具體要求。第十五條中小評估機構應當通過專門教育和培訓，確保資產評估師和相關人員具備相應的專業知識和經驗，保持應有的專業勝任能力。第十六條中小評估機構應當要求評估人員在簽訂勞動合同的同時簽署遵守職業道德規范承諾函，并且每年對評估人員所簽署的職業道德規范承諾函的遵守情況進行全面檢查。第十七條中小評估機構應當保持必要的職業審慎態度，識別可能影響獨立性的情形，合理判斷其對獨立性的影響，采取恰當措施保證獨立性貫穿評估程序始終。第十八條中小評估機構執業人員和其他相關人員對國家秘密、委托方和相關當事方的商業秘密、所在機構的商業秘密負有保密義務。除下列人員和機構可以依法從評估機構獲取和保留國家秘密及商業秘密外，不得向他人泄露在執業過程中獲得的不應當公開的信息以及評估結論：（一）委托方或者由委托方書面許可的人；（二）法律、行政法規允許的第三方；（三）具有管轄權的監管機構、行業協會。執業人員和其他相關人員在為委托方和相關當事方服務結束或者離開所在評估機構后，應當按照有關規定或者合同約定承擔保密義務。第十九條中小評估機構應當對違反職業道德要求的員工進行處理并記錄處理結果。第四章人力資源第二十條中小評估機構應當合理配置必需的人力資源，并根據業務的變化，對人力資源進行調整和更新。第二十一條中小評估機構應當明確各崗位職責和任職要求，制定并不斷完善員工招聘制度、培訓制度、績效考評制度、薪酬及晉升制度。（一）中小評估機構應當制定適宜的招聘制度，根據自身及業務發展的實際需要，招聘具備執行業務所需的專業勝任能力的人員。中小評估機構按照所需崗位的職位描述對應聘人員進行初步篩選，從專業勝任能力方面對應聘者進行評價，形成綜合評價意見。（二）中小評估機構應當根據自身業務特點建立和完善員工培訓制度，確保各級業務人員及時熟悉并掌握相關法律法規和評估準則，更新和提高專業知識，保持和完善專業技能，不斷提高專業勝任能力。培訓制度應當包括以下內容：1.員工培訓計劃；2.參加并完成資產評估行業協會、相關管理部門要求的繼續教育；3.舉辦內部培訓；4.書面記錄各級評估人員參加培訓情況，定期檢查、評價培訓的內容和效果。（三）中小評估機構根據自身發展目標的需求，建立和完善員工績效考評制度，優化人力資源結構，提升員工的滿意程度和未來期望?？冃Э荚u制度通常包括以下內容：1.每年至少進行一次員工績效考評?？冃Э荚u按不同職務級別、不同崗位進行；2.績效考評可以采取上級評價下級、集體無記名打分等評價方式，對員工年度內的工作態度、工作能力、工作成績、綜合能力及素質進行綜合性評價；3.績效考評結果與薪酬調整、職級升降和續聘辭退掛鉤。（四）中小評估機構應當本著責任與報酬相配比，風險與補償相對應，考核與激勵相結合，績效與獎懲相掛鉤的原則，建立和完善員工薪酬制度。第二十二條中小評估機構在制定組建項目團隊的制度和程序時，應當要求項目團隊成員具備下列條件：（一）必要的職業道德，能夠保持獨立性；（二）必要的專業知識、執業能力、專業經驗；（三）遵守評估機構業務質量控制制度和程序的意識。第二十三條中小評估機構應當結合自身情況，建立健全聘請專家和外部人員協助工作的制度和程序，以確信專家和外部人員工作的合理性。第五章評估業務承接第二十四條中小評估機構應當根據自身特點謹慎地選擇客戶和業務，在業務承接環節應當考慮以下方面：（一）評估業務的基本事項、委托方的要求、被評估單位（產權持有單位）的情況；（二）具有執行該項業務的專業勝任能力、時間和資源；（三）能夠遵守職業道德，與委托方或者相關當事方不存在可能影響獨立性的情形；（四）對委托業務風險進行評價，該項業務的承接不會給評估機構帶來不可控制的風險；（五）考慮工作量，預計項目成本，合理確定項目收費。第二十五條業務洽談人員對評估業務進行初步評價，可以接受的評估業務，報法定代表人（或者首席合伙人）批準；當評估業務存在較大風險時，業務洽談人員提請首席評估師處理；首席評估師不能解決的，應當向最高管理層報告，最高管理層認為有必要時，中小評估機構應當召開由法定代表人（或者首席合伙人）主持，首席評估師、業務洽談人員、擬委派的項目負責人、簽字資產評估師和項目審核人員等參加的會議，決定是否承接。會議應當形成記錄并歸檔。第二十六條項目負責人在獲知可能存在風險的情形或者變更、中止、終止業務約定書的信息時，應當提請首席評估師處理；首席評估師不能解決的，應當報最高管理層；最高管理層認為必要時，召開由法定代表人（或者首席合伙人）主持，首席評估師、業務洽談人員、項目負責人、簽字資產評估師和項目審核人員等參加的會議，決定是否變更、中止、終止該項業務約定書。會議應當形成記錄并歸檔。第二十七條如果變更、中止、終止該項業務，中小評估機構的相關人員應當就擬采取的行動及原因與客戶進行溝通。第六章評估業務計劃第二十八條中小評估機構應當制定評估業務計劃的控制制度和程序，并采取相應措施，以確保：（一）項目團隊成員了解工作內容、工作目標、重點關注領域；（二）項目負責人有效組織和管理評估業務；（三）管理層人員有效監控評估業務；（四）委托方和相關當事方了解評估計劃的內容，配合項目團隊工作。第二十九條評估計劃應當由項目負責人編制，在編制評估計劃前項目負責人應當完成以下事項：（一）進一步明確評估業務基本事項；（二）為編制評估計劃、開展后續工作組織資源；（三）確定是否對委托方和相關當事方進行必要的業務指導；（四）確定是否對項目團隊成員進行適當的培訓；（五）確定是否開展初步評估活動。第三十條評估計劃應當涵蓋評估業務實施全過程，一般包括現場調查、收集評估資料、評定估算、編制和提交評估報告等。評估計劃主要內容通常包括：（一）評估目的；（二）評估對象和范圍；（三）價值類型；（四）評估基準日；（五）主要程序的時間進度；（六）人員安排；（七）評估方法；（八）技術方案；（九）是否需要利用專家工作。第三十一條評估計劃應當經過最高管理層成員批準后實施。如果在業務執行過程中發生重大調整，應當重新報批。第三十二條對大型、復雜的評估業務，應當編制詳細的評估計劃。第七章評估業務實施和報告出具第三十三條中小評估機構應當制定評估業務實施和報告出具環節的制度和程序，針對以下方面采取相應措施，保證評估業務正確執行，滿足出具評估報告的要求：（一）項目團隊組建及工作委派；（二）現場調查、評估資料收集和評定估算；（三）評估報告編制；（四）利用專家工作；（五）疑難問題的咨詢及解決；（六）爭議事項的解決；（七）項目負責人的指導與監督；（八）內部審核；（九）評估報告簽發及提交。第三十四條中小評估機構應當根據評估業務的規模、難易程度等確定項目負責人，根據項目負責人的建議組建項目團隊，明確項目團隊成員的職責、權限分工。（一）項目負責人應當符合下列要求：1.具有資產評估師資格；2.具備履行職責所需的職業道德、專業知識、執業能力、專業經驗；3.對大型、復雜的評估業務，項目負責人應當由具有專業勝任能力的股東（或者合伙人）擔任。（二）項目團隊其他成員應當具有完成評估業務必備的專業勝任能力和經驗。第三十五條中小評估機構應當針對不同特征資產（企業）的現場調查、收集評估資料、評定估算以及編制評估報告情況，制定控制制度和程序：（一）根據業務現場情況制定可行的現場工作方案，組織項目團隊成員進行現場調查，收集、整理相關資料，按評估計劃完成現場工作，并有完整記錄；（二）謹慎選擇收集資料的渠道，對委托方及被評估單位（產權持有單位）提供的資料，現場調查收集的資料，直接從市場等渠道獨立獲取的資料，以及從政府部門、各類專業機構和其他相關部門獲取的資料進行分析，并重點關注評估資料的相關性和可靠性；（三）根據評估對象、評估目的、價值類型、資料收集情況，分析、判斷評估方法的恰當性，進行評定估算，對評估結論的合理性進行分析，記錄評估方法、參數的選取及評估結論的確定過程。第三十六條評估報告應當由項目負責人組織編制，在評估報告編制前應當對已經完成的工作底稿進行整理、分析、審核，對評估結論進行綜合評價。評估報告應當全面、客觀反映評估過程和評估結論，內容完整，格式規范。第三十七條中小評估機構在評估業務執行過程中，如果需要專家協助工作，項目負責人應當與專家充分溝通，確保專家理解工作目標，履行評估程序。第三十八條中小評估機構制定的引用其他專業報告結論的控制制度和程序，通常包括下列內容：（一）對出具專業報告的機構資質進行核實；（二）對擬引用專業報告的重大事項進行必要關注；（三）引用的情形、方式及其在評估報告中的披露。第三十九條中小評估機構應當制定疑難問題解決制度和程序，對于在評估業務執行過程中遇到的疑難問題，應當考慮以適當方式和渠道進行咨詢，避免隨意處理或者回避。（一）項目團隊內部應當形成良好的咨詢、研討氛圍，評估人員遇到疑難問題時，應當及時向項目負責人或者項目團隊其他成員咨詢。如果疑難問題在項目團隊內部無法得到解決，項目負責人應當將問題以及所有相關的事項報首席評估師；（二）首席評估師應當及時解答項目團隊提交的問題，并以適當的形式反饋咨詢意見。對于首席評估師無法解決的疑難事項，可向評估機構外部其他具備適當知識、資歷和經驗的專業人士咨詢；（三）項目團隊應當完整、詳細地記錄尋求咨詢的事項及咨詢的結果。項目團隊各級人員應當切實履行職責，其職責不因咨詢而改變。第四十條中小評估機構應當制定意見分歧解決制度和程序，處理和解決簽字的資產評估師之間的意見分歧，項目負責人與項目審核人員、首席評估師之間的意見分歧。形成的結論應當執行并記錄。（一）簽字的資產評估師之間、項目負責人與項目審核人員之間、項目負責人與首席評估師之間的意見分歧，由首席評估師負責協調處理；（二）在意見分歧未得到解決之前，評估機構不得出具評估報告。第四十一條中小評估機構應當制定項目負責人制度和程序，要求項目負責人對項目團隊成員的評估業務工作給予充分的指導和監督，合理保證其按照法律法規、資產評估準則的規定執行業務，并根據具體情況出具客觀、公正的報告。（一）項目負責人應當根據項目團隊成員的專業勝任能力、經驗進行合理分工，通過適當的培訓，使項目團隊成員清楚了解所分派工作的目標，指導其完成所分派的工作，以保證項目團隊成員明確下列事項：1.各自的職責；2.評估業務基本情況；3.評估計劃；4.與風險相關的事項；5.可能出現的問題。（二）項目負責人應當監督評估業務的執行，主要監督工作包括：1.對項目團隊成員承擔的工作進行檢查，掌握其工作進展情況；2.對項目團隊成員承擔的工作進行協調、管理；3.項目團隊內部復核。第四十二條中小評估機構應當制定評估業務內部審核制度和程序，項目負責人應當對編制完成的評估報告相關內容進行審核，經過項目團隊其他簽字資產評估師復核后，提交項目審核人員審核，重大評估業務在項目審核人員審核后報首席評估師審核。應當確保未經審核合格的事項不得進入下一程序，審核過程、結論應當記錄并歸檔。（一）項目審核人員應當重點審核以下內容，綜合評價評估業務風險，提出出具評估報告的明確意見：1.項目團隊內部是否已經進行復核；2.是否已經按資產評估準則的要求履行了必要的評估程序，完成了評估計劃全部工作；3.獲取的證據是否充分、適當，足以支持形成的結論；采用的評估方法是否恰當，選取的參數是否合理，測算過程是否清晰；評估報告是否已經正確完整編制，措辭是否恰當，重大事項是否在評估報告中已經完整披露，是否符合出具評估報告的要求；4.支持評估結論的相關證據及評估過程是否已經形成工作底稿，工作底稿形式上是否做到要素齊全、格式規范、標識一致、記錄清晰；內容上是否做到資料完整、信息準確、繁簡得當、結論明確。（二）首席評估師應當重點審核以下內容：1.項目審核人員的工作是否恰當，審核結論是否合理；2.項目團隊的工作是否已經按照法律法規、資產評估準則的規定執行；3.重要事項和重大風險問題的判斷和處理是否恰當，評估結論是否合理。項目審核人員、首席評估師應當在審核記錄上簽署姓名及日期。第四十三條中小評估機構應當制定評估報告簽發及提交制度和程序，通常包括：（一）評估報告簽發及提交流程；（二）發現已經提交的評估報告存在對評估結論產生重大影響的瑕疵、錯誤等問題時應當采取處理措施。通常包括：1.收回評估報告，針對發現的問題進行修改，重新提交評估報告；2.不能收回評估報告且評估報告未使用的，應當重新出具評估報告，同時聲明原評估報告作廢；3.評估報告已經使用的，應當出具正式文件說明發現的問題和產生錯誤的原因及正確的結果。第八章監控和改進第四十四條中小評估機構應當對質量控制制度和程序的遵守情況進行監控，以合理保證這些制度和程序有效運行并得到及時修訂。第四十五條中小評估機構應當針對以下重點內容對質量控制制度和程序運行情況進行監控：（一）是否符合評估機構的實際；（二）是否達到了質量控制目標；（三）是否得到有效的實施和保持。第四十六條中小評估機構應當每年對質量控制制度和程序設計的適當性和運行的有效性進行全面自查。檢查人員應當具備適當專業勝任能力和經驗，參與評估業務執行的人員不得承擔該項業務的檢查工作。第四十七條中小評估機構應當收集、管理和利用不同渠道來源的相關信息，對質量控制制度和程序加以改進，并將改進內容傳達到全體人員，確保質量控制制度和程序的有效實施。重點考慮以下內容：（一）根據法律法規、資產評估準則的變化情況及時進行修訂；（二）對業務執行過程中發現的執業質量問題，首席評估師應當及時與項目負責人溝通，指出問題或者不足，并提出修改制度和程序的建議；（三）對于在質量控制制度理解方面存在的問題，應當及時對相關人員進行培訓；（四）對于質量控制制度和程序設計上存在的缺陷或者薄弱環節，應當及時修訂；（五）對嚴重違反評估機構業務質量控制制度和程序的人員，應當按照本評估機構人力資源管理制度的相關規定對其進行處理。第九章文件和記錄第四十八條中小評估機構應當制定文件控制制度和程序，確保質量控制制度和程序使用的文件均為有效版本，防止誤用失效或者廢止的文件和資料。第四十九條中小評估機構應當制定業務質量控制記錄制度和程序，保持業務質量控制的相關記錄并及時歸檔。記錄控制的制度和程序應當規定記錄的標識、存儲、保護、檢索、保存期限和超期后的處置所需的控制。第五十條業務質量控制記錄主要包括：（一）人力資源管理記錄；（二）評估業務工作底稿；（三）監控和改進記錄；（四）質量控制制度和程序評審記錄。第五十一條業務質量控制記錄應當根據重要性和必要性設計其內容，以滿足法律法規、資產評估準則及相關的要求。

第一章 總則  第一條 為規范企業價值評估行為，保護資產評估當事人合法權益和公共利益，根據《資產評估基本準則》制定本準則。  第二條 本準則所稱企業價值評估，是指資產評估機構及其資產評估專業人員遵守法律、行政法規和資產評估準則，根據委托對評估基準日特定目的下的企業整體價值、股東全部權益價值或者股東部分權益價值等進行評定和估算，并出具資產評估報告的專業服務行為。  第三條 執行企業價值評估業務，應當遵守本準則。第二章 基本遵循  第四條 執行企業價值評估業務，應當具備企業價值評估的專業知識和實踐經驗，能夠勝任所執行的企業價值評估業務。  執行某項特定業務缺乏特定的專業知識和經驗時，應當采取彌補措施，包括利用專家工作及相關報告等。  第五條 執行企業價值評估業務，應當堅持獨立、客觀、公正的原則，勤勉盡責，保持應有的職業謹慎，獨立進行分析和估算并形成專業意見。  第六條 執行企業價值評估業務，應當根據評估目的，明確評估對象，合理使用評估假設，選擇適當的價值類型，恰當運用評估方法，履行必要評估程序，形成評估結論。  第七條 資產評估專業人員應當依法對企業價值評估活動中使用的資料進行核查驗證。  因法律法規規定、客觀條件限制無法實施核查驗證的事項，資產評估專業人員應當在工作底稿中予以說明，分析其對評估結論的影響程度，并在資產評估報告中予以披露。如果上述事項對評估結論產生重大影響或者無法判斷其影響程度，資產評估機構不得出具資產評估報告。第三章 操作要求  第八條 資產評估機構受理企業價值評估業務前，應當明確下列基本事項：  （一）委托人的基本情況；  （二）被評估單位的基本情況；  （三）評估目的；  （四）評估對象和評估范圍；  （五）價值類型；  （六）評估基準日；  （七）資產評估報告使用范圍；  （八）評估假設；  （九）需要明確的其他事項。  第九條 資產評估專業人員應當根據委托事項和評估目的，與委托人協商明確評估對象。企業價值評估中的評估對象包括企業整體價值、股東全部權益價值和股東部分權益價值等。  第十條 執行企業價值評估業務，應當充分考慮評估目的、市場條件、評估對象自身條件等因素，恰當選擇價值類型。企業價值評估中常見的價值類型有市場價值和投資價值。  第十一條 執行企業價值評估業務，應當根據評估業務的具體情況，確定所需資料的清單并收集相關資料，通常包括：  （一）評估對象權益狀況相關的協議、章程、股權證明等有關法律文件、評估對象涉及的主要資產權屬證明資料；  （二）被評估單位歷史沿革、控股股東及股東持股比例、經營管理結構和產權架構資料；  （三）被評估單位的業務、資產、財務、人員及經營狀況資料；  （四）被評估單位經營計劃、發展規劃和收益預測資料；  （五）評估對象、被評估單位以往的評估及交易資料；  （六）影響被評估單位經營的宏觀、區域經濟因素資料；  （七）被評估單位所在行業現狀與發展前景資料；  （八）證券市場、產權交易市場等市場的有關資料；  （九）可比企業的經營情況、財務信息、股票價格或者股權交易價格等資料。  第十二條 資產評估專業人員應當盡可能獲取被評估單位和可比企業經審計后的財務報表或者公開財務資料，無論財務報表是否經過審計，資產評估專業人員都應當根據所采用評估方法對財務報表的使用要求對其進行分析和判斷，但對相關財務報表是否公允反映評估基準日的財務狀況和當期經營成果、現金流量發表專業意見并非資產評估專業人員的責任。  采用資產基礎法評估，應當對所采用的被評估單位于評估基準日的資產及負債賬面值的真實性進行分析和判斷；采用收益法或者市場法評估，應當對所采用的被評估單位和可比企業財務指標的合理性進行分析和判斷。  第十三條 采用收益法或者市場法進行企業價值評估時，可以根據評估對象、評估假設、價值類型等相關條件，在與委托人和其他相關當事人協商并獲得有關信息的基礎上，對被評估單位和可比企業財務報表進行分析和必要的調整，以使評估中采用的財務數據以及相關參數適用、可比。根據評估業務的具體情況，分析和調整事項通常包括：  （一）財務報表編制基礎；  （二）非經常性收入和支出；  （三）非經營性資產、負債和溢余資產及其相關的收入和支出。  第十四條 采用收益法或者市場法進行企業價值評估，應當與委托人和其他相關當事人進行溝通，了解被評估單位資產配置和使用情況，謹慎識別非經營性資產、負債和溢余資產，并根據相關信息獲得情況以及對評估結論的影響程度，確定是否單獨評估。  第十五條 資產評估專業人員應當知曉評估對象在持續經營前提下的價值并不必然大于在清算前提下的價值。  如果相關當事人有權啟動清算程序，資產評估專業人員應當根據委托評估事項，分析評估對象在清算前提下價值大于在持續經營前提下價值的可能性。  第十六條 在對具有多種業務類型、涉及多種行業的企業進行企業價值評估時，應當根據業務關聯性界定業務單元，并根據被評估單位和業務單元的具體情況，采用適宜的財務數據口徑進行評估。第四章 評估方法  第十七條 執行企業價值評估業務，應當根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析收益法、市場法、成本法（資產基礎法）三種基本方法的適用性，選擇評估方法。  第十八條 對于適合采用不同評估方法進行企業價值評估的，資產評估專業人員應當采用兩種以上評估方法進行評估。  第十九條 企業價值評估中的收益法，是指將預期收益資本化或者折現，確定評估對象價值的評估方法。  資產評估專業人員應當結合被評估單位的企業性質、資產規模、歷史經營情況、未來收益可預測情況、所獲取評估資料的充分性，恰當考慮收益法的適用性。  第二十條 收益法常用的具體方法包括股利折現法和現金流量折現法。  第二十一條 股利折現法是將預期股利進行折現以確定評估對象價值的具體方法，通常適用于缺乏控制權的股東部分權益價值評估。  股利折現法的預期股利一般應當體現市場參與者的通常預期，適用的價值類型通常為市場價值。  第二十二條 現金流量折現法通常包括企業自由現金流折現模型和股權自由現金流折現模型。資產評估專業人員應當根據被評估單位所處行業、經營模式、資本結構、發展趨勢等，恰當選擇現金流折現模型。  預測現金流量，既可以從市場參與者角度進行，也可以選擇特定投資者的角度。從特定投資者的角度預測現金流量時，適用的價值類型通常為投資價值。  第二十三條 資產評估專業人員應當對委托人和其他相關當事人提供的企業未來收益資料進行必要的分析、判斷和調整，結合被評估單位的人力資源、技術水平、資本結構、經營狀況、歷史業績、發展趨勢，考慮宏觀經濟因素、所在行業現狀與發展前景，合理確定評估假設，形成未來收益預測。  當委托人和其他相關當事人未提供收益預測，資產評估專業人員應當收集和利用形成未來收益預測的相關資料，并履行核查驗證程序，在具備預測條件的情況下編制收益預測表。  資產評估專業人員應當關注未來收益預測中經營管理、業務架構、主營業務收入、毛利率、營運資金、資本性支出、資本結構等主要參數與評估假設、價值類型的一致性。當預測趨勢與歷史業績和現實經營狀況存在重大差異時，資產評估專業人員應當在資產評估報告中予以披露，并對產生差異的原因及其合理性進行說明。  第二十四條 資產評估專業人員應當按照法律、行政法規規定，以及被評估單位企業性質、企業類型、所在行業現狀與發展前景、協議與章程約定、經營狀況、資產特點和資源條件等，恰當確定收益期。  第二十五條 企業經營達到相對穩定前的時間區間是確定詳細預測期的主要因素。  資產評估專業人員應當在對企業產品或者服務的剩余經濟壽命以及替代產品或者服務的研發情況、收入結構、成本結構、資本結構、資本性支出、營運資金、投資收益和風險水平等綜合分析的基礎上，結合宏觀政策、行業周期及其他影響企業進入穩定期的因素合理確定詳細預測期。  第二十六條 資產評估專業人員確定折現率，應當綜合考慮評估基準日的利率水平、市場投資收益率等資本市場相關信息和所在行業、被評估單位的特定風險等相關因素。  第二十七條 資產評估專業人員應當根據企業提供產品或者服務的剩余經濟壽命期情況、進入穩定期的因素分析詳細預測期后的收益趨勢、終止經營后的處置方式等，選擇恰當的方法估算詳細預測期后的價值。  第二十八條 執行企業價值評估業務可以根據評估對象特點選擇收益法的不同具體方法進行評估。資產評估專業人員應當根據被評估單位的具體情況選擇恰當的預期收益口徑，并確信折現率與預期收益的口徑保持一致。  第二十九條 企業價值評估中的市場法，是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進行比較，確定評估對象價值的評估方法。  資產評估專業人員應當根據所獲取可比企業經營和財務數據的充分性和可靠性、可收集到的可比企業數量，考慮市場法的適用性。  第三十條 市場法常用的兩種具體方法是上市公司比較法和交易案例比較法。  第三十一條 上市公司比較法是指獲取并分析可比上市公司的經營和財務數據，計算價值比率，在與被評估單位比較分析的基礎上，確定評估對象價值的具體方法。  上市公司比較法中的可比企業應當是公開市場上正常交易的上市公司。在切實可行的情況下，評估結論應當考慮控制權和流動性對評估對象價值的影響。  第三十二條 交易案例比較法是指獲取并分析可比企業的買賣、收購及合并案例資料，計算價值比率，在與被評估單位比較分析的基礎上，確定評估對象價值的具體方法。  控制權以及交易數量可能影響交易案例比較法中的可比企業交易價格。在切實可行的情況下，應當考慮評估對象與交易案例在控制權和流動性方面的差異及其對評估對象價值的影響。  如因客觀條件限制無法考慮控制權和流動性對評估對象價值的影響，應當在資產評估報告中披露其原因以及可能造成的影響。  第三十三條 資產評估專業人員應當關注業務結構、經營模式、企業規模、資產配置和使用情況、企業所處經營階段、成長性、經營風險、財務風險等因素，恰當選擇與被評估單位進行比較分析的可比企業。  資產評估專業人員所選擇的可比企業與被評估單位應當具有可比性?？杀绕髽I應當與被評估單位屬于同一行業，或者受相同經濟因素的影響。  第三十四條 價值比率通常包括盈利比率、資產比率、收入比率和其他特定比率。  在選擇、計算、應用價值比率時，應當考慮：  （一）選擇的價值比率有利于合理確定評估對象的價值；  （二）計算價值比率的數據口徑及計算方式一致；  （三）對可比企業和被評估單位間的差異進行合理調整。  第三十五條 企業價值評估中的資產基礎法，是指以被評估單位評估基準日的資產負債表為基礎，合理評估企業表內及可識別的表外各項資產、負債價值，確定評估對象價值的評估方法。  第三十六條 資產評估專業人員應當根據會計政策、企業經營等情況，要求被評估單位對資產負債表表內及表外的各項資產、負債進行識別。  資產評估專業人員應當知曉并非每項資產和負債都可以被識別并單獨評估。識別出的表外資產與負債應當納入評估申報文件，并要求委托人或者其指定的相關當事方確認評估范圍。當存在對評估對象價值有重大影響且難以識別和評估的資產或者負債時，應當考慮不同評估方法的適用性。  第三十七條 采用資產基礎法進行企業價值評估，各項資產的價值應當根據其具體情況選用適當的具體評估方法得出，所選評估方法可能有別于其作為單項資產評估對象時的具體評估方法，應當考慮其對企業價值的貢獻。  資產評估專業人員應當知曉，在對持續經營前提下的企業價值進行評估時，單項資產或者資產組合作為企業資產的組成部分，其價值通常受其對企業貢獻程度的影響。  第三十八條 采用資產基礎法進行企業價值評估，應當對長期股權投資項目進行分析，根據被評估單位對長期股權投資項目的實際控制情況以及對評估對象價值的影響程度等因素，確定是否將其單獨評估。  對專門從長期股權投資獲取收益的控股型企業進行評估時，應當考慮控股型企業總部的成本和效益對企業價值的影響。對專門從長期股權投資獲取收益的控股型企業的子公司單獨進行評估時，應當考慮控股型企業管理機構分攤管理費對企業價值的影響。  第三十九條 對同一評估對象采用多種評估方法時，應當結合評估目的、不同評估方法使用數據的質量和數量，采用定性或者定量分析方式形成評估結論。第五章 披露要求  第四十條 采用收益法或者市場法進行企業價值評估，通常在資產評估報告中重點披露下列內容：  （一）影響企業經營的宏觀、區域經濟因素；  （二）所在行業現狀與發展前景；  （三）企業的業務分析情況；  （四）企業主要產品或者服務的經濟壽命情況以及預期替代產品或者服務的情況；  （五）企業的資產、財務分析和調整情況；  （六）評估方法的運用過程。  第四十一條 在資產評估報告中披露影響企業經營的宏觀、區域經濟因素時，通常包括下列內容：  （一）國家、地區有關企業經營的法律、行政法規和其他相關文件；  （二）國家、地區經濟形勢及未來發展趨勢；  （三）有關財政、貨幣政策等。  第四十二條 在資產評估報告中披露所在行業現狀與發展前景時，通常包括下列內容：  （一）行業主要政策規定；  （二）行業競爭情況；  （三）行業發展的有利和不利因素；  （四）行業特有的經營模式，行業的周期性、區域性和季節性特征等；  （五）企業所在行業與上下游行業之間的關聯性，上下游行業發展對本行業發展的有利和不利影響。  第四十三條 在資產評估報告中披露企業的業務分析情況時，通常包括下列內容：  （一）主要產品或者服務的用途；  （二）經營模式；  （三）經營管理狀況；  （四）企業在行業中的地位、競爭優勢及劣勢；  （五）企業的發展戰略及經營策略等。  第四十四條 在資產評估報告中披露企業的資產、財務分析和調整情況時，通常包括下列內容：  （一）資產配置和使用的情況；  （二）歷史財務資料的分析總結，一般包括歷史年度財務分析、與所在行業或者可比企業的財務比較分析等；  （三）對財務報表及評估中使用的資料的重大或者實質性調整。  第四十五條 在資產評估報告中披露評估方法的運用過程時，通常包括下列內容：  （一）評估方法的選擇及其理由；  （二）評估方法的運用和邏輯推理過程；  （三）主要參數的來源、分析、比較和測算過程；  （四）考慮的控制權和流動性影響；  （五）對測算結果進行分析，形成最終評估結論的過程。  第四十六條 資產評估專業人員應當在資產評估報告中披露無法核查驗證的事項及其對評估結論的影響。  第四十七條 資產評估報告應當載明：委托人或者其他資產評估報告使用人未按照法律、行政法規規定和資產評估報告載明的使用范圍使用資產評估報告的，資產評估機構及其資產評估專業人員不承擔責任；除委托人、資產評估委托合同中約定的其他資產評估報告使用人和法律、行政法規規定的資產評估報告使用人之外，其他任何機構和個人不能成為資產評估報告的使用人。  第四十八條 資產評估專業人員應當在資產評估報告中提醒資產評估報告使用人正確理解評估結論，評估結論不等同于評估對象可實現價格，評估結論不應當被認為是對評估對象可實現價格的保證。  第四十九條 資產評估專業人員可以根據評估對象的復雜程度、委托人要求，確定資產評估報告的詳略程度。第六章 附則  第五十條 本準則自2019年1月1日起施行。中國資產評估協會于2017年9月8日發布的《關于印發＜資產評估執業準則--企業價值＞的通知》（中評協〔2017〕36號）中的《資產評估執業準則--企業價值》同時廢止。