前言導讀2020年3月底，國務院國有資產監督管理委員會辦公廳發布了《關于開展全國國資監管系統企業國有資本布局和產業鏈水平摸底調查的通知》，決定對全國國資監管系統企業國有資本產業布局、空間布局及產業鏈水平情況等進行全面摸底調查。調查對象為全國國資監管系統企業，包括：國務院國資委監管的中央企業；各省、自治區、直轄市及計劃單列市和新疆生產建設兵團縣級以上國資監管機構監管企業。房地產作為國有企業持有資產的重要類別，在摸底調查的過程中，扮演著重要的角色。地方國有企業方資產摸底調查工作對于國有資產的保值增值也有著多方面的積極意義。筆者在了解地方國有企業房地產類資產管理現狀存在問題的基礎上，簡析國有企業房地產類資產管理需求對于房地產、資產評估機構相關業務開拓的積極作用。本文將結合武漢市的具體情況，淺析地方國有企業房地產摸底調查對國有資產保值增值的意義，以及服務機構所能發揮的專業作用。一、國有企業房地產類資產管理現狀存在的問題（以武漢市為例）資產權屬需進一步明晰。國有企業房地資產多是由財政劃撥的形式完成，而在國有企業的發展歷程中經歷了多次改制重組，導致了房產證和土地使用權證不全，形成了產權模糊的現狀。在武漢某區屬行政事業單位房屋資產摸底調查中，發現64.59%的房屋資產為無證房產，僅有9.36%的房屋資產有完整產權，6.7%的房屋資產有移交協議但尚未辦證。而在不完整產權手續的房屋資產中由于歷史遺留，后房屋資產改擴建等原因致使現存房屋資產實物與證載不符、實際使用用途與證載用途不符的現象。部分國有企業還存在權屬糾紛，移交手續尚未完全辦理等現象，導致了房地資產所有權與占有、使用權的關系不清。利用效率還需進一步提高。在國有企業投資經營管理中，部分國有企業由于沒有硬性的績效考核指標，資產經營責任不明確，房屋資產未充分利用發揮其經濟效益，而不能有效承擔資產保值、增值的責任。在武漢某區屬行政事業單位房屋資產摸底調查中數據表明，4.16%的自有房屋資產處于空置狀態、可作為經營類房產中出租率為82.96%。由此可見，閑置優良資產和低效運轉的房屋資產仍然存在，應最大化降低適于經營類資產的空置率，提高資產利用效率。對于有再投入價值的房屋，可改造后作為經營類房屋資產對外出租獲取營收。在自用房屋資產中，應依法依規合理配置，促進公共事業資產的整合與共享共用機制，做好統一管理，提高資產利用效率。資產管理需進一步優化。在實際摸底調查工作資料的收集過程中，國有企業存在因時間久遠、知情人或經辦人更替、資料遺失，而不能或不及時準確的提供相關資料的情況，應完善資產檔案管理制度，明確權責歸屬科室或人員，確保相關事項有據可查。加強監管、定期巡查及時更新房屋現狀，減少已拆除房屋資產暫未下賬，新建房屋資產暫未上賬等賬實不符的情況，及時更新資產檔案，明確檔案保管責任的劃分。二、國有企業房地產類資產管理需求分析房屋資產規范化管理。一是引入資產信息化管理系統，對資產信息實現動態化管理、按照資產信息化管理的要求，及時錄入、更新資產及使用管理信息，實行動態管理，防止資產流失。二是建立資產日常清查制度，對其所占有、使用的資產（使用狀況、安全性、完整性、維護需求）等做定期或者不定期進行清查盤點或監督管理。保證賬實相符，對未入賬的資產依據相關要求，組織進行資產評估重新入賬，保障其使用價值的有效性，確保國有資產的保值增值。他項權利專項管理。針對房屋資產出租、出借、轉讓、抵押、擔保等行為做專項管理，使其符合國有資產相關管理規定，有效進行風險控制，避免國有資產流失。如在房屋資產出租的專項管理中，其租賃過程應申報審批報備，無論是整體或是部分資產租賃給非國有單位的，均應進行租金評估且應簽訂內容完整的書面合同?？捎糜谧赓U經營的房屋資產，定期使用情況檢查，確保其無安全隱患及維護情況良好、未改變租賃合同約定用途；并結合租賃期限，做好續租或重新招租準備；對當前空置待出租的房屋資產，盡量實現市場化租賃運營，避免空置，如因需要水電等情況的必要投入，應結合其租賃市場情況，做好相關工作計劃。經營收益管理。推進具有條件的房屋資產市場化、社會化經營運作，結合實物、區位情況確定房屋資產最佳使用方式，提高國有資產經營效益。對經營收入和需必要的成本納入財務預算收支管理，不得挪用、截留、隱瞞。通過盤活國有企業閑置的房屋資產，使其重新發揮其資產的蘊藏價值，在節約成本的同時為企業帶來了資金、空間等多種資源，有利于國有企業自身實力的增強，提升國有企業在市場經濟中的競爭力。三、摸底調查完成后還需要做點什么物業診斷分析。在房屋資產摸底調查過程中，通過現場實地查勘了解房屋資產規模、權屬性質、資產來源、利用現狀及效益等情況，以此為依據可以針對物業狀況作出評價分析。查找、理清各國有企業在房屋資產使用過程中存在的問題及管理紕漏，并提出相應的建設性建議，例如已出租經營類房屋資產運營效益、利用率有待提高的問題；已出租經營類房屋資產，實際租賃用途不符合物業最佳用提情況；部分進行必要的維護改造后，有對外租賃經營條件的房屋資產利用價值尚未發掘等問題。以規范委托方房屋資產管理使用行為，維護資產安全和完整，優化資產配置，提升房屋資產管理及使用效益，為委托方相關決策提供依據，促使國有資產最有效利用。物業租金評估。房屋資產出租是為保證物業產權的單一性，對物業享有永久的權利和義務。摸底調查過程中發現已出租經營類房屋資產，存在租金水平偏低、租期較長等問題，因此合理的租金定價顯得尤為重要?；诿渍{查對房產現狀的了解對委托方房屋資產的租賃價格進行評估具有一定的優勢性，租金的確定應遵照評估值和依據市場價綜合考量，必要時根據擬定承租人的出價，以市場詢價和評估值作為參考依據。將評估值作為租賃低價，不可低于評估值進行出租，是國有房地產企業資產租賃的基本。物業管理質量提升。建立健全房屋資產購置、維護、使用、經營、調撥、捐贈、代管、借用、自建、合建等相關管理制度，使資產相關處置行為合法規范；信息化管理與實物管理達到賬實相符，資產信息完整、實物維護安全，制定國有資產安全性、完整性、權屬界定明晰和使用有效性的評價方法、標準；定期對企業租賃及控制房源進行巡查，杜絕控制房源被侵占并及時發現轉租等突發現象，將國有資產實行績效管理。資產評估。在摸底調查的基礎上對國有房屋資產進行資產評估是維護和協調所有者、經營者的權益的有效手段，能保障市場經濟行為公正客觀地進行，并對作出有關于房屋資產管理的決策具有重要意義和參考價值?，F實中國有企業可能存在的實物增資、轉讓、市場價值咨詢都可以借助專業的資產評估方式，確定客觀公允的價值，達成國有資產增值保值的目標。四、資產摸底調查對國有企業房地產類資產保值增值的意義有助于明確產權責任，制定國有資產保值、增值考核辦法。資產摸底調查有助于進一步完善國有資產產權登記、界定、權證管理、糾紛調處管理工作。完善具備辦理權證條件房屋資產的權證手續，優化權證管理制度；對有糾紛的房屋資產，妥善處理相關爭議，依據誰投資、誰擁有、誰受益的原則，清晰界定由單位分立、撤銷、合并、改制、隸屬關系改變等原因發生全部或部分權屬轉移的資產權屬；理順企業國有資產產權與資產經營責任的關系，明確產權責任，制定國有資產保值、增值考核指標，規范考核程序、完善考核辦法。有利于優化資產配置，完善國有資產保值、增值的標準。在國有企業房屋資產管理中，事前要做好基本的摸底調查有利于優化房屋資產配置、減少呆滯資產。對有改造價值的房屋資產，進行必要的投入進行維護，以提高經濟效益；對無再投入價值的危房有安全隱患的房屋資產進行系統排查，做科學合理的鑒定，可拆除或重建等決策，以減弱潛在風險成本的發生；對當前空置的房屋資產，盡量實現市場化租賃運營，最大限度提高資產使用率。資產摸底調查可以保障房屋資產使用價值的有效性，確保國有資產的保值增值。有益于提高資產經濟效益，達到國有資產保值、增值的目的。地方國有企業房地產摸底調查有益于在市場經濟中充分發揮房屋的經濟價值，追求經濟效益的最大化。對已出租經營類房屋資產結合租賃市場現狀，確立合理租賃價格，充分發揮房屋資產在企業經濟運行中的作用，為企業帶來增值效益。摸底調查有益于及時梳理不利于經濟效益的因素，如國有企業某些房屋資產由于產權有瑕疵，房屋老化等原因無法正常流轉交易、無法發揮其效用。這些房屋資產沒有發揮其應用的使用價值，是國有資產人為的貶值的一種表現。摸底調查有益于及時梳理不利于經濟效益的因素，盡可能減弱不利于對經濟效益的影響。

摘要：隨著城市化進程的加速，武漢城市人口不斷增加，城市建設項目也不斷增多，這對于房屋征收拆遷工作也提出了更多的要求。筆者通過走訪武漢市眾多征收拆遷項目，現就武漢市房屋征收拆遷現狀進行分析探討。關鍵詞：武漢征收拆遷現狀分析一、武漢征收拆遷模式縱觀全國各大城市的房屋征收拆遷工作，目前武漢市的房屋征收拆遷仍處于一種傳統的模式，即通過招投標委托第三方征收拆遷服務公司進行半包式服務，征收拆遷服務公司承擔部分項目管理的職能，協調審計、評估、測繪、拆除相關工作，并自行完成征拆簽約工作。二、武漢市房屋征收拆遷現狀（一）征收拆遷周期長根據項目規模及特點，一般簽約獎勵期為3個月，全部簽約完畢大概一年左右，部分項目持續2到3年甚至更久。（二）歷史遺留問題多由于年代久遠，部分房屋權屬登記不規范，違章亂搭亂蓋情況比較多，項目征拆過程中涉及到的各類歷史遺留問題處理復雜。（三）操作不規范由于征收拆遷工作從業門檻低，部分征拆人員未經專業規范的培訓即上崗，法律意識、廉潔自律意識淡薄，導致征拆工作存在或多或少的漏洞。（四）上訪事件頻現征拆工作不能協調達成意見一致，被征拆人不善于用法律手段保護自身利益，投訴無門。同時，被征拆人思想認識也存在偏差，過高的預期導致難以進行有效的溝通。征收拆遷項目中的不公平、不透明極易引發群體事件，導致集體上訪等，嚴重影響著社會秩序、政府形象和各相關單位的正常工作。三、武漢市征拆工作難點分析（一）缺乏統一管理，分工協調不明確征收拆遷是一項專業性強、流程復雜的工作，參與主體有政府、城市更新局、開發商、居（村）委會、拆遷公司、評估公司、測繪公司、審計公司、被征收人（公房承租人）等，各單位、機構的自身管理制度、人員素質參差不齊，由于缺乏統籌管理，各單位、機構只關注自身工作，項目實施過程中各方配合協調不夠，難以形成合力，整體效率不高。（二）操作人員從中獲利部分征收拆遷服務公司管理松散，從業人員廉潔自律意識不夠，伙同被征拆人獲取更多的補償款，變相侵犯被征拆人的利益。（三）難以做到公開、公平、公正在征拆過程中，大部分老百姓只會提出評估價過低，而很少對征收補償方案的單項提出異議，提出異議的都是相互攀比的結果產生，由于存在“袖口政策”，久而久之，往往會產生“先走先吃虧，后走能獲利”的想法，給項目實施帶來巨大的阻力，也影響了項目效果。（四）宣傳不到位，百姓期望值過高傳統的征收拆遷模式由于更重視與被征拆人的談判事務，對于宣傳工作重視度不高，沒有充分利用好宣傳工作的巨大促簽作用，工作安排和執行流程缺乏體系化，導致宣傳力度不足、政策宣傳不到位；同時也缺乏對于征拆項目中各類謠言的及時、準確干預和正面宣傳解釋，在謠言四起的情況下，導致被征拆人對補償期望值水漲船高，為征拆工作帶來不利的輿論環境。（五）檔案、信息管理混亂，工作痕跡缺失征收拆遷工作涉及時間長、人數多、利益關系重大、程序多且雜，這一系列的復雜實際情況，對項目相關的檔案、信息管理提出了極高的要求。面對數量龐大的檔案、信息等內容，做好相關工作，是避免項目糾紛、確保項目公平公正公開的重要基礎。但在傳統征拆模式下，對于檔案、信息管理往往存在各種各樣的疏漏，并且由于缺乏統一管理，普遍存在過往工作痕跡留存不到位、調取不方便等實際問題，嚴重影響項目實施。四、現有政策分析（一）國有土地上房屋征收相關政策文件NO.1《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）該條例于2011年1月21日公布實施，取消原《城市房屋拆遷管理條例》行政機關自行強制拆遷的規定，把政府作為公共利益征收唯一的補償主體，明確界定了公共利益的范圍，更加完善了征收程序，強調尊重被征收人的意愿，由協商選定等方式確定評估機構，明確了征收補償標準，先補償后搬遷，保護被征收群眾的利益。NO.2《湖北省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》（省政府令第380號）該辦法于2015年9月1日起施行，是在重申國務院《征收條例》規定的基礎上，結合湖北省實際，在征收評估、補償方案征求意見及征收補償程序等方面進行了細化和強化，使征收實施的可操作性更強，征收程序也更為規范。比如在評估機構選定方面，該《辦法》明確規定，被征收人協商選定房地產價格評估機構的，由房屋征收部門組織，在7個工作日內三分之二以上的被征收人選擇同一家房地產價格評估機構的，視為協商選定。對于征收補償方案征求公眾意見的問題，該《辦法》要求，征求意見不少于三十日。因舊城區改建需要征收房屋，半數以上的被征收人認為征收補償方案不符合國務院《征收條例》和本辦法規定的，征收主體應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會。NO.3《武漢市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》（市政府令第234、275號）該辦法分別于2013年1月10日、2016年12月1日兩次修訂實施，是結合國務院《征收條例》規定，對國務院《征收條例》及省政府《辦法》的進一步細化與補充，廢除原《武漢市城市房屋拆遷管理實施辦法》相關規定。NO.4市人民政府關于印發《武漢市國有土地上房屋征收與補償操作指引》的通知（武政規[2018]6號）該《操作指引》是根據近幾年來的實際情況，出臺的武漢市國有土地上開展房屋征收與補嘗工作時的規范性文件。該《操作指引》主要在以下幾方面做出明確說明：首先，新增住房困難補助措施，即滿足個人住宅、建筑面積不足60平米、唯一住房、貨幣補償方式四個條件，即可享受住房困難補助。其次，對住房困難補助標準進行了詳細說明。第三，對積極配合和支持征收工作的被征收人進行嘉獎，糾正過去老實人吃虧狠人得便宜的不正?，F象出現。第四，重視被征收人知情權，質疑權等權利，為此增加公告或征求意見環節，第五，明確了危房集中或者基礎設施落后認定結果征求公眾意見的程序等。（二）集體土地上房屋拆遷相關政策文件NO.1《武漢市征用集體所有土地房屋拆遷管理辦法》（市政府令第148號）該《辦法》于2003年11月24日市人民政府第13次常務會議審議通過，自2004年2月1日起施行，是對武漢市集體所有土地的征用及其地上房屋拆遷的相關管理規定。NO.2《武漢市征用集體所有土地補償安置辦法》（市政府令第149號）該文件結合《武漢市征用集體所有土地房屋拆遷管理辦法》（市政府令第148號）一并實施，是對征用集體所有土地進行補償安置的相關說明，對相關標準的明確與細化，同時廢除1994年3月30日市人民政府發布的《武漢市國家建設征用土地補償安置辦法》。NO.3關于印發《武漢市征用集體土地房屋拆遷補償歷史遺留問題處理意見（試行）》的通知（武土資耕字〔2004〕317號）該《意見》自2004年9月1日起施行，由于早些年相關制度不夠完善，各種違章搭建情況較多，為了加強農民集體所有土地上的房屋拆遷管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障城鄉建設順利進行，該《意見》對征用集體土地房屋拆遷補償涉及的歷史遺留問題的處理方式進行了明確說明。五、結論整體來看，武漢市的房屋征收拆遷模式仍然處于較為傳統的方式，在實際的征拆工作中，也存在不少痛點和難題，市場專業服務亟待升級。對于相關領域的服務機構而言，進一步研究提升市場服務內容、創新服務模式，是提高自身專業能力、滿足市場需求的必由之路。